Гарантии права собственности на приобретенную недвижимость

Вопрос гарантий в случае приобретения зарубежной недвижимости всегда стоит на первом месте. В принципе, инвестор всегда и пытается найти оптимальное сочетание рентабельности и надежности сделки. В случае инвестирования в Тайланд или покупки здесь недвижимости вопрос гарантий может быть положительно решён следующим образом.

Начать действия следует с организации собственной резидентной компании. По законодательству Таиланда компания (аналогичная российскому ООО) должна иметь минимум 7 учредителей, из которых как минимум 1 человек должен быть тайцем. Тайским учредителям по закону должно принадлежать не менее 51% акций, при этом оставшиеся 49% могут быть распределены между оставшимися шестью (или более, при необходимости) иностранными акционерами. При учреждении компании в учредительный договор вносятся следующие пункты, защищающие интересы иностранного акционера:

• Иностранец становится обладателем привилегированных акций, которые по законодательству Тайланда голосуют и имеют при голосованиях 10 голосов против 1 голоса непривилегированных акций. Т.е. даже при случае, когда в учредителях компании находится только 1 иностранец, он будет обладать 10 голосами против 6 голосов тайцев-номиналов
• В учредительном договоре определяется, что директором компании и единственным распорядителем счета является иностранный акционер (или же два или более иностранца, при необходимости). Компетентный орган, производящий регистрацию компаний, выдает специальный документ, указывающий действующих директоров компании.
• Акционеры-номиналы делают на своих акциях бланковый (чистый) индоссамент (передаточную надпись), передавая таким образом иностранному акционеру право отчуждения принадлежащих им акций в любое удобное для него время.

Следующим важным шагом является проверка права собственности продавца и подписание договора купли-продажи объекта недвижимости. Типы земельных документов бывают разные, в том числе и такие, что не разрешают строительства капитальных сооружений на участке. Поэтому важно быть уверенным в том, что данный земельный участок, во-первых, принадлежит продавцу на правах собственности, и что он ничем не обременен, а во-вторых, что тип этого документа Chanote или Nor Sor 3 (Nor Sor 3 Gor). Оба названных типа земельных документов разрешают строительство капитальных зданий.

После регистрации права собственности на земельный участок подконтрольная иностранцу резидентная компания может оформить данный участок в залог в пользу самого иностранного физического лица или же иного юридического лица по его выбору. Здесь важно помнить, что ограничение на право владения иностранными лицами касается только земельных участков, поэтому иное недвижимое имущество может свободно находиться в собственности нерезидента.

В итоге, если следовать вышеназванным правилам, инвестор (покупатель земельного участка) станет собственником:

• резидентной тайской компании;
• земельного участка или иной недвижимости.

При этом он получит следующие документы:

• уставные документы компании;
• свидетельство о праве собственности на землю (title deed) формы Chanote, Nor Sor 3 или Nor Sor 3 Gor;

Важным дополнением к сказанному следует считать, что подавляющее большинство собственности, принадлежащей иностранным физическим и юридическим лицам (включая пятизвездочные курорты, небоскрёбы Бангкока и многочисленные производственные комплексы) оформлено именно методом, описанным выше. Исключение составляют только земельные участки и иные объекты недвижимости, взятые в долгосрочную аренду.

Юридическая безопасность данной схематики в конечном итоге и определяет привлекательность Таиланда для инвесторов.
Лучшим подтверждением можно считать тот факт, что год от года объем иностранных инвестиций в экономику Таиланда растёт. Приток иностранного капитала в 2003 году ожидался на уровне 200 млрд. бат ($5 млрд.), а реально составил 248 млрд. бат (более $6,2 млрд.). Ожидаемый правительством уровень инвестиций в размере $5,5 млрд. в 2004 году также был значительно превышен в действительности, и составил 270,7 млрд. бат (6,6 млрд. долларов США). За 2005 год уровень инвестиций практически удвоился и составил 498 млрд. бат (13,1 млрд. долларов). Основа экономического роста Таиланда – иностранные инвестиции, поэтому правительство принимает все возможные усилия для обеспечения гарантий западным инвесторам.